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年末出手買房的N個理由

來源:   作者:   發布時間:2015-12-01 05:12   6627 次瀏覽

    年底買房是時機嗎?這是最近購房者最關心的話題。盡管房價沒有最低點,但在“淡季”和促銷季節,尤其是在每年的年底買房最劃算。這是售樓人員傳統的“賣房經”。 “不買房子能買啥?十年間,股票大盤指數回到了原點,而房子卻保值且升值。 ”這是普通老百姓的直覺。

  在經歷兩年的嚴厲調控之后,有人斷言,房地產市場將迎來“拐點”,想要買房的人,現在就是最佳的出手時機。真的是這樣嗎? “買房永遠是最好的。 ”經濟學家王福重給出了這樣的建議。

  心動出手的理由

  理由1:因房價看漲出手

  11月18日,國家統計局發布“10月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”,其中價格上漲城市有35個, 18個持平。在價格上漲的城市中,一線城市有漲幅擴大的趨勢。

  經過上半年的持續調整,漢宇地產市場研究部經理付偉認為,當前房價平穩,明年更傾向于恢復性上漲。政策和短期供求往往影響房價預期,并導致短期波動。雖然今年以來地方政府頻繁地微調樓市,但總體而言都未有突破中央調控政策的要求,未來房地產調控將更趨于穩定。所以,明年房價總體會保持平穩運行,大幅上漲或者下跌的幾率都不大。但是,受市場成交量回升,以及今年土地供應、新開工面積增量等指標的回落的影響,明年供求關系將相對緊張,短期內房價仍有可能穩中有漲。

  由于年末開發商對資金回籠的渴望更大,今年年底前,不管是剛需還是高檔樓盤,部分樓盤仍有可能延續以價換量。所以,年末出手有可能獲得相對有利的價格。

  理由2:因房貸利率打折出手

  對于首次置業,當前的房貸政策仍然較為寬松。

  外地部分城市的中小銀行取消了首套房利率優惠,但上海地區四大銀行仍可執行首套房貸利率下浮政策。其中,中行、工行首套房貸利率最低為基準利率的9折,農行和建行則最低為8.5折。由于差別化信貸政策得到貫徹執行,目前首次置業在房貸上仍然可以享受到政策“紅利”。但隨著市場溫度以及銀行信貸額度的變化,房貸利率將有可能上福

  由于可以顯著減輕還貸壓力,剛需購房者對于房貸利率較為敏感。按照現行利率,房貸打8.5折大致相當于4次降息的結果。付偉舉例,以一套總價150萬元的房子,按商業貸款100萬元計算,這幾乎相當于房價打了個9.2至9.4折,可以在很大程度上減輕購房成本。并且,從目前市場實際來看,這往往比開發商降價打折更靠譜、更直接,購房者應該珍惜這樣的機遇。

  理由3:因遇到絕佳機會而出手

  在二手房市場存在一個季節性規律:年末的掛牌房源中,出現急拋急售房源比一年的任何時候都要多。這是因為年底個人、企業都需要更多資金周轉。市場平穩走勢下,業主經常會表現為惜售,而市場上低于市場價或真正降價的“筍盤” 90%以上都是因為業主急用錢所導致的。所以,對于購房者而言,年底淘到降價房的幾率更大一些。特別是,一些有改善或者置換需求的購房者,如遇到這樣的機會就更應該抓祝

  理由4:因“底部”出現而出手

  近期地王頻出,剛需樓盤降價偃旗息鼓,成交量穩定在80萬平方米左右已近半年時間,德佑地產研究主任陸騎麟指出,這些現象背后表明了樓市的“底部”漸漸形成,等于變相地出現了買房時間點。

  從樓市的量價關系來看,有了成交量之后,才有價格的穩定并且回升。以目前上海80萬平方米以上的商品住宅成交來看,已經能夠達到大多數開發商年初制定的全年業績目標,也能夠滿足他們的回款需求,因此后期再有降價的難度較大,尤其是一些剛需樓盤,價格表現得特別堅挺。在房價沒有再次出現下行可能性的情況之下,買房時間點就出現了,購房者可以多去看看項目,找找中介門店,或許還能淘到優質房源。

  黨的十八大提出了到2020年人均居民收入翻番,從目前來看,等于房價收入比降一倍,還貸壓力減輕一倍。近期有新聞報道: “首批房貸族還清貸款”,其實他們是幸福的“房奴”。有一位朋友就是“幸福的房奴”, 1998年他在張江買了一套130平方米的三房,每月還貸800元, 2000年日子過得緊巴巴的,貸款占到家庭收入的近50%, 2006年時工資3500元,月還貸只有800元,如今收入近萬元,每月還貸不足個人收入的10%,如果房價沒有明顯上漲的話,人均收入翻倍,那時候房價收入比必然會回到合理的水平線。

  判斷出手的指標

  判斷1:信貸、政策信號變化

  上海在2012年3月重現首套房利率再打8.5折,該優惠政策在實行后,上海二手房成交量即從5月出現明顯上升態勢,直至7月后成交逐步進入平緩期。

  據21世紀不動產上海區域市場研究部數據顯示,首套房貸打8.5折利率后,成交量明顯上浮, 7月出現了一波成交高峰,到8-10月,成交量才逐漸趨于穩定。

  黨的十八大報告明確指出,要“完善宏觀調控體系,更大程度更廣范圍發揮市場在資源配置中的基礎性作用,完善開放型經濟體系,推動經濟更有效率、更加公平、更可持續發展”。由此看出,完善經濟資源才是未來政策變化的主基調,而經濟環境的調控變化將有效地促進房地產行業健康發展。

  黨的十八大放出的信息告訴我們,經濟資源整合,經濟調控是未來的主要調控手段,而首套房打8.5折能堅持多久,或者以后會否有更大優惠或緊縮政策,值得購房者深思。政策走向的不定性足以讓購房者在政策未變的時效內,盡早置業。

  判斷2:未來房價走勢

  據21世紀不動產上海區域市場研究部數據顯示, 2012年1月至10月二手房價在春節后上漲幅度較大,而3月正是首套房利率打8.5折調整的時間,在優惠政策的刺激下,成交量大幅上升,而房價也自3月后逐步開始上揚,直至5-10月維持在一個穩定狀態。

  黨的十八大釋放出的信號,未來房價下跌可能性非常小,而出現上漲的幾率卻非常大,但不會像過去那樣暴漲,“微漲”將是以后上漲幅度的主要代名詞。

  未來房價的上漲已漸漸成為趨勢,而在房價發生重大變化前,提早購房是個不錯的選擇,畢竟房價也正是影響購房者購房的重要因素之一。

  判斷3:租金年年漲價

  據21世紀不動產上海區域市場研究部抽樣調查顯示,從2009年至今,上海房屋租金每年平均漲幅在9%以上,而在租金上漲同時,租賃需求也不斷上升。租金上漲的主要原因是房價,其次是供求關系。由此說明,房價與租金同走勢。

  從2012年租賃需求來看,自住需求占據了租賃市場總量的四成以上,其次是學區、工作、辦公需求。從租賃客戶來看,外來人士占八成之多;從租金來看,如一套威海路的70平方米一室一廳房源, 2009年時租金為3000元/月,2012年10月租金已漲到3900元/月,漲幅達30%。面對不斷上漲的租金,外來租房者也慢慢有了買房的打算,紛紛出現“由租轉買”。

  21世紀不動產上海區域市場研究部統計數據顯示,環比2011、 2012年10月,外省市人置業上升3%,而本地人則下降3%,由此可見,外省市購房者正慢慢置業滬上。

  隨著房價不斷漲,租金年平均9%以上的漲幅,而政策、房價沒發生大變化前,這些理由足夠讓外省市的租房者慢慢轉變成為購房者。

  判斷4:需求節節攀升

  21世紀不動產上海區域市場研究部數據統計顯示, 2010年1-10月至2012年1-10月各年齡層次購房占比發現,23-29歲年齡段客戶連續3年出現上漲,漲幅為2%,由此可見, “80后”已到適婚年齡,婚房的需求逐步增加。

  另據21世紀不動產上海區域市場研究部調查顯示,該年齡段需求戶型面積在50-90平方米不等。 30-35歲、 36-45歲這兩個年齡段,在2012年與2011年也出現了明顯上漲,兩年齡段漲幅同為3%,而這個年齡段客戶的購房需求則是以改善型為主,需求戶型面積從100-140平方米不等。

  在房價日益變化的同時,需求也隨著房價的變化快速釋出。 2012年1-3月的低房價時,釋出了一部分購房者,而4-10月購房者陸續釋放,成交量已進入一個平衡釋放期,而在政策未發生變化的情況下,剛需族、改善族頻頻出手,為的就是在房價還沒漲上去時盡快置業。

  未來房價的趨勢已經由多個理由奠定,所以在近幾年要結婚的,或明年家庭成員即將增加的人士,提醒盡早購房,以防短期內政策調控、經濟環境、優質房源、需求增量等眾多因素的變化,如政策松綁,導致房價上漲,優質房源因需求量增加而變得稀缺等都會影響到各種需求。


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